Cuales son las etapas de un desarrollo inmobiliario [8 etapas fundamentales]

Seguramente alguna vez te has preguntado cómo se hacen los rascacielos más imponentes del mundo. Simplemente los de la Ciudad de Mexico cual es el proceso de adquisicion, construccion etc.

Primero, hay que entender que existen ciertas etapas por las que debe pasar un desarrollo inmobiliario. La importancia de conocerlas dependerá del nivel de interés o que tanto te involucres en un proyecto de este tipo.

Por ejemplo, al conocer estas etapas para un desarrollador inmobiliario evitará que se desvíe de su idea principal y así poder cumplir exitosamente su objetivo. También, conocer dichas etapas es de gran ayuda para los inversionistas, empresarios, agentes inmobiliarios o en general las personas involucradas de alguna manera (promoción, constructoras, etc.) en el desarrollo inmobiliario.

A pesar de la basta información que existe, buenas prácticas, procedimientos y procesos ya establecidos para el sector inmobiliario sobre las etapas por el que pasa un desarrollo inmobiliario, es común.

El desconocimiento, una amenaza importante

El desconocimiento de estas etapas podría ocasionar grandes problemas, ya sea fiscales, legales, financieros, técnicos o de mercado, por no cumplir con algún detalle que parecía de rutina u obvio, incluso para los profesionistas más experimentados.

Así que con todo lo que te acabamos de explicar, veremos a detalle punto por punto las etapas por las que debe pasar un desarrollo inmobiliario.

1. Conceptualización y factibilidad del ´proyecto

En esta etapa es necesario identificar una necesidad específica: ¿cual es el motivo por el que se quiere construir en esta zona? También, hay que detectar cual es la oferta y la demanda que existe en el lugar para generar una oportunidad de negocio:

La oferta que existe (departamentos, casas, y más es realmente suficiente?

¿Hay gente / áreas comerciales / oficinas suficientes que demanden lo que se planea construir?

¿Cuál es la tendencia histórica de crecimiento demográfico en esa área?

Posteriormente debe buscarse una propiedad o terreno con ciertas características y en una zona determinada. Un estudio de mercado puede ayudar en esta búsqueda ya que nos permite conocer el producto demandado cerca de la propiedad, la tasa de absorción (cuánto se vende al mes cada vivienda), el crecimiento demográfico y diferentes características de la demografía de esa zona.

La conceptualización, también comprende la estructuración legal y financiera del proyecto, estudios de factibilidad, análisis de riesgos, evaluación de la viabilidad del desarrollo inmobiliario y estudios ambientales.

2. Marco legal – jurídico y fiscal de las operaciones

En esta etapa se obtienen los permisos necesarios de acuerdo a la legislación vigente. En lo que respecta al marco legal, se debe considerar:

  • Legislación federal, estatal y municipal
  • Plan nacional y estatal de desarrollo urbano
  • Ley general de asentamientos urbanos
  • Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos
  • Ley general de vivienda
  • Reglamentos de construcción

Otros aspectos que se tienen que considerar son: las escrituras y estatus actual del terreno y uso de suelo, el régimen jurídico de la propiedad, el registro público de la propiedad, valuación de inmuebles, ordenación urbanística, cargas fiscales y marco jurídico aplicable a operaciones inmobiliarias.

3. Elaborar un plan de negocios

El plan de negocios puede desarrollarse después de haber cumplido con los anteriores pasos, así que es vital analizar y documentar la información recabada para poder definir la viabilidad del desarrollo inmobiliario.

Después de haber hecho un análisis del mejor y mayor uso de la tierra, podemos comenzar con el plan de negocios, en el cual se explica detalladamente la propuesta, el objetivo y se analizan diversos factores como: 

  • Fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas (FODA)
  • Mercadeo
  • Riesgos, contingencias y oportunidades
  • Recursos a emplear (financieros, jurídicos, técnicos, humanos, tecnológicos, entre otros.)
  • Alcances, costos, utilidad esperada, retorno sobre la inversión y Tasa Interna de Retorno del proyecto.

En esta parte también se pueden especificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo inmobiliario ¿de donde se obtendrá el dinero para el proyecto? ¿serán recursos propios del desarrollador, aportes de capital de inversionistas, crowdfunding, créditos puente, créditos directos?

4. Adquisición de la propiedad

La compra de la propiedad es una etapa que resulta trascendental y en ciertos casos se puede efectuar después del estudio de factibilidad.

Algunos puntos que se deben considerar acerca de la propiedad son: que se encuentre libre de gravamen, la escrituración, el avalúo y la gestión de trámites. Si el desarrollador necesita tiempo para llevar a cabo estudios sobre el terreno (mecánica de suelos o levantamiento topográfico) antes de cerrar la compra puede asegurar la propiedad sin desembolsar todo el precio del terreno por medio de un contrato de opción de compra – venta.

5. Del diseño a la realidad

Esta etapa abarca el diseño arquitectónico (va desde el anteproyecto hasta obtener un proyecto ejecutivo), consultores, ingenierías, contratistas, servicios administrativos, legales y contables, presupuestos, programas, manuales, políticas y procedimientos; así como la planeación de obra, procesos constructivos y búsqueda de financiamiento.

6. Plan ejecutado

Este paso se basa en la construcción o ejecución del desarrollo inmobiliario y suele ser una de las más importantes debido a que se materializa la obra de acuerdo al diseño, lineamientos y a la planeación previamente definida.

Algunas consideraciones en esta etapa incluyen: la redacción y aceptación de un contrato en el cual se fijan plazos, costos y las relaciones entre el desarrollador y constructor u otros contratistas.

También, se definen métodos más eficientes para la construcción y se especifica la adquisición de materiales, la compra o renta de la maquinaria necesaria para la construcción.

7. Marketing inmobiliario

Por lo regular, esta etapa puede ser manejada por una agencia o empresa experta en el tema, ya que se tienen que evaluar y desarrollar estrategias de comercialización, difusión, publicidad, relaciones públicas y promociones.

Esto debe hacerse de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario, objetivos, pronósticos y presupuesto.

8. Comercializacion y administracion

Es la última etapa del proyecto e incluye la promoción y venta o administración y renta del desarrollo inmobiliario.

Además, está compuesto por el cierre de contratos de compra-venta y la individualización de cada unidad construida en el sector residencial. Para el sector comercial, incluye el cierre de contratos de arrendamiento de las oficinas o locales comerciales

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